Immobilienkredit aufnehmen: Online vs. Hausbank

Aber ist der Bank zur Hausbank bei der Aufnahme eines Immobilienkredits sinnvoll oder bietet sich nicht auch ein Online-Angebot an? Dieser Artikel schaut sich das einmal an.

Immobilienkredit bei der Hausbank: Vor- und Nachteile im Überblick

Vielfach sind die Hausbanken die erste Anlaufstelle. Das ist verständlich, denn bis heute sind die Hausbanken häufig die ›Banken der Familie‹ und man kennt sich praktisch von klein auf an. Es herrscht eine Vertrautheit, sodass große Anliegen natürlich gemeinsam geplant werden. Aber was sind die Vorteile und die Nachteile im Generellen?

Vorteile:

-     Persönliche Note – das teils über Jahrzehnte aufgebaute Vertrauensverhältnis hilft bei der Entscheidung. Die Nähe erlaubt es teilweise auch, ungewöhnlichere Wege einzuschlagen oder bietet die Chance auf eine Finanzierung, obwohl beispielsweise die Schufa nicht astrein ist.

-     Beratung – es findet eine persönliche Beratung statt, häufig sogar in mehreren Gesprächen. Aktuell können die Beratungstermine aber auch online stattfinden.

-     Angebote – Banken vor Ort unterhalten oft ebenfalls Immobilienangebote oder können bei der Findung von Grundstücken, Bauunternehmen oder Bestandsgebäuden in der direkten Region helfen. Mitunter kann dies kostengünstig sein, da die Banken über ein großes potenzielles Netzwerk verfügen.

Nachteile:

-     Kosten – die Zinsen bei Hausbanken sind meist ein wenig über dem Niveau von Onlinebanken. Das liegt an der Kostenstruktur der Unternehmen. Während Onlinebanken keine oder nur wenige Niederlassungen haben, müssen Hausbanken im Verbund die Niederlassungen samt Mitarbeitern bezahlen. Das schlägt sich indirekt auf die Zinsen auf.

-     Vergleich – die Vergleichsmöglichkeit ist natürlich gegeben, doch umständlich und indirekt. Online kann direkt nach unzähligen Anbietern geschaut und diese übersichtlich verglichen werden, ein Angebot der Hausbank muss hingegen eingeholt und dann händisch mit den anderen Anbietern verglichen werden.

-     Anbindung – die Baufinanzierung von Hausbanken ist häufig an spezielle Anbieter gebunden. Das betrifft Finanzierungsanliegen, aber auch die über die Bank realisierten Käufe oder Bauvorhaben. Der Kunde hat hier eine geringere Auswahl, denn die Finanzierungen werden teilweise über diese Anbindung vergünstigt. Wer die Angebote nicht nutzen will, der verliert sozusagen den Rabatt.

Natürlich ist es immer sinnvoll, auch die Hausbank mit in das Vorhaben einzubeziehen und sich ein Angebot einzuholen. Nur auf diese Weise kann ein echter Vergleich zustande kommen. Nützlich sind Hausbanken oft dann, wenn die Bonität in der Vergangenheit einmal litt und somit die SCHUFA schlechter ausfällt. Da die Bank den Kontostand über Jahre hinweg nachvollziehen kann, ist sie mitunter eher dazu geneigt, einer hohen Finanzierungssumme stattzugeben als ein völlig fremder Anbieter. Ein aufgebautes Vertrauensverhältnis ist hierbei also durchaus viel wert.

Online-Baukredite: Vor- und Nachteile

Im Internet sind Baukredite absolut nicht selten. Sie stehen tatsächlich bei den meisten Kreditvergleichen als Auswahlmöglichkeit zur Verfügung und sind somit auch anfragbar. Aber ist das sinnvoll oder gibt es Nachteile?

Vorteile:

-     Vergleichsmöglichkeiten – ein Kreditvergleich hilft dabei, sich einen Überblick über den markt zu verschaffen. Potenzielle Kreditnehmer erfahren so, welche Konditionen als wirklich günstig gelten können. So lässt sich am Ende der eigene Immobilienkredit bequem online auswählen und die Kosten bleiben auf einem niedrigen Niveau. Gerade bei den hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten lohnen sich selbst kleinste Zinsunterschiede. Wer also sparen möchte, findet mit den Vergleichsmöglichkeiten den größten Hebel.

-     Kosten – durch den Wegfall der Infrastrukturen können Online-Kredite oft günstiger angeboten werden. Die Zinsen liegen also meist unter denen der Hausbanken. Auch haben Kunden teils die Chance auf weitere Vorzüge, die sich auf die persönliche Sicherheit auswirken: Ratenpausen oder Ratenanpassungen.

Nachteile:

-     Persönlichkeit – es gibt etliche Online-Anbieter, die persönliche Beratungsgespräche via Internet anbieten. Allerdings fehlt hier natürlich die Nähe, die sich nach einer langjährigen Zusammenarbeit aufgebaut hat.

-     Förderungen – Kfw-Förderungen werden über die Bank beantragt. Das ist auch über Online-Anbieter möglich. Allerdings fehlt diesen oft das notwendige regionale Wissen. Die Hausbank weiß beispielsweise genau, dass in Fall X die Förderung B auf regionaler Ebene beantragt werden konnte und genehmigt wurde. Bei Online-Banken ist dieses ›Insiderwissen‹ nicht gegeben, sodass Kunden eventuell sich eventuell selbst kundig machen müssen.

-     Spezialfälle – die SCHUFA-Problematik wurde schon erwähnt. Natürlich kann sie auch gegenüber der Online-Bank im Nachhinein erklärt werden, sodass eine Lösung gefunden wird. Doch ist es meist einfacher, die Hausbank von der eigenen Bonität zu überzeugen.

Einige Absprachen könnten ein wenig komplizierter und indirekter erfolgen als bei einer Hausbank. Wer beispielsweise seine Eigenleistung als Eigenkapital oder zusätzliches Kapital einbringen möchte, der wird womöglich einen kürzeren Weg gehen müssen, wenn er die Hausbank wählt. Doch auch Online-Banken stehen dieser Thematik nicht entgegen. Letztlich ist es vor allem das Kostenargument, was für Online-Banken und ihre Angebote im Bereich der Baufinanzierung spricht.

Welche Aspekte sind bei Immobilienkrediten wichtig?

Um überhaupt eine informierte Entscheidung treffen zu können, ist es wichtig, zu wissen, auf was es wirklich ankommt. Bei einer Baufinanzierung darf nicht so lasch oder fröhlich gehandelt werden, wie es bei einem niedrigen Konsumentenkredit möglich ist. Die Kreditsumme ist weitaus höher und die Laufzeit, und somit die Verpflichtung, ist weitaus länger. Auf was kommt es also an?

-     Niedriger Zinssatz – er sollte so niedrig sein, wie es nur möglich ist. Gerade die langen Laufzeiten sorgen dafür, dass der Zinssatz ziemlich oft anfällt (jährlich). So machen oft schon Differenzen von wenigen Zehntelprozentpunkten über einen Zeitraum von 10 Jahren eine vierstellige Ersparnis aus. Gerade das macht die Vergleichsmöglichkeiten bei den Online-Anbietern so interessant: Interessenten können am Ende den günstigsten Zinssatz für Dich ehrausholen und so den eigenen Geldbeutel wirklich deutlich entlasten.

-     Zinsbindung – je niedriger die Zinsen, desto länger die Bindung. Während der Zinsbindungsfrist können Banken nicht einfach hingegen und sagen, dass der Markt nun höhere Zinsen hergibt und diese anpassen. Der Baukunde ist somit für die gesamte Dauer der Zinsbindung vor Preiserhöhungen gefeit. Die Zinsbindung schließt allerdings nicht sämtliche Preiserhöhungen aus. Sollten Kosten oder Steuern neu hinzukommen oder gravierend steigen, sind preisliche Anpassungen trotzdem möglich. Außerdem schließt die Zinsbindung auch die Nutzung weiter sinkender Zinsen aus. Kreditnehmer können während der Laufzeit das Baudarlehen zumindest innerhalb der ersten 10 Jahre nicht vorzeitig kündigen.

-     Tilgung – sie sollte von Anfang an möglichst hoch gewählt werden. Oftmals bieten Baufinanzierungen Tilgungen von anfänglich einem Prozent. Die Folge ist, dass kaum die Kreditsumme abbezahlt wird. Wer anfangs schon auf vier oder fünf Prozent gehen kann, der trägt die Kreditsumme mit ab. Der niedrige Zinssatz kommt nun besonders zur Geltung, denn die eingesparten Prozente lassen sich in die Tilgung umwandeln. Die möglichst hohe Tilgung wird gerade bei der später anstehenden Anschlussfinanzierung wichtig. Es ist heute schon sicher abzusehen, dass sich das Zinsniveau nach oben orientiert. Wird im Vorfeld nur wenig getilgt, muss die große noch offene Kreditsumme zu wesentlich schlechteren Konditionen anschlussfinanziert werden. Wer nicht gerade finanziell solide aufgestellt ist, der wird an diesem Punkt ins Straucheln geraten.

-     Sondertilgungen – mindestens einmal jährlich sollte eine kostenlose Sondertilgung möglich sein. Es kommt mit darauf an, ob diese in ihrer Höhe gedeckelt ist. Gängig sind hier Angebote von 5% der jeweiligen restschuld pro Jahr. Zudem gilt zu prüfen, wie mit Sondertilgungen verfahren wird: Werden sie auf die Raten insgesamt angerechnet oder verkürzen sie den Kredit? Die vorzeitige Ablöse des Kredits ist gesetzlich geregelt, wobei immer mehr Anbieter auf Vorfälligkeitsentschädigungen ab einem bestimmten Zeitpunkt verzichten.

-     Sicherheiten – niemand ist dazu in der Lage, abschließend die finanzielle Situation in zwei, vier oder acht Jahren vorherzusagen. Das ist schlichtweg nicht möglich, denn auch die gut verdienende Familie weiß nicht, ob nicht in der Zeit beide Verdiener über einen längeren Zeitraum ausfallen. Niemand ist vor Krankheiten, Unfällen oder Unglücken gefeit. Aus diesem Grund sollte der Kredit ein Sicherheitsnetz beinhalten. Gerade die Ratenpausen sind in der Praxis als wertvoll, denn sie erlauben es – nach Mitteilung – mit einigen Raten zu pausieren und sich somit im Alltag Luft zu schaffen. Solche Vereinbarungen sind dann praktisch, wenn beispielsweise ein Gutverdiener längerfristig erkrankt oder einen Unfall hatte. Da die Krankengeldzahlung immer geringer als die Lohnzahlung ist, entsteht schnell eine klaffende Lücke.

Rein auf die Kosten sollte bei einer Baufinanzierung also nicht geachtet werden. Auch das Drumherum ist wichtig, denn es entscheidet über die vertraglichen Bedingungen, die Möglichkeiten und über die eigene Sicherheit. Letztere ist sehr wichtig, denn jährlich werden zu viele Baukredite von der Bank aufgrund von fehlenden Raten gekündigt und der Zwangsverwertung zugeführt. Das Tragische: Die Versteigerungssumme deckt oft nicht die Kosten des Kredits samt der Versteigerung ab, sodass die einstigen Kreditinhaber ohne Immobilie, dafür aber mit den Restschulden zurückbleiben.

Fazit - alle Möglichkeiten berücksichtigen

Es wäre falsch jemandem zu raten, nur die Hausbank oder nur die Online-Bank für die Baufinanzierung zu wählen. Einmal basieren die Finanzierungen auf sehr persönlichen Eigenschaften und Attributen des Verbrauchers, zudem bieten sowohl Haus- als auch Online-Banken gute Angebote. Der Vergleich sollte daher immer beide Möglichkeiten miteinschließen und ausführlich miteinander vergleichen. Hausbanken punkten oft durch ihre persönliche Note, zumindest dann, wenn der Kreditnehmer und eventuell seine Familie schon lange Kunden bei dieser Bank sind.

Nicht selten wird solch eine Bank kreativer nach passenden Lösungen suchen als die fremde Online-Bank. Doch auch die möchte gerne neue Kunden gewinnen und zeigt sich lösungsorientiert. Kostengünstiger ist sie oftmals, doch könnte regional bezogenes Wissen fehlen. Zudem hat die Online-Bank selten ein eigenes Immobiliengeschäft in der Region des Kunden. Ausgeschlossen ist das aber auch nicht. Wichtig ist zudem, immer die eigene Sicherheit in den Vordergrund zu stellen und heute schon daran zu denken, was morgen passiert. Gerade die Tilgung muss so gehalten sein, dass tatsächlich die Kreditsumme verringert wird.