Mögliche Belastung der Gebäude mit Schadstoffen
8000 Quadratmeter mit zwei Unbekannten

Metelen -

In die Neunutzung des ehemaligen Grundschulstandorts an der Schulstraße kommt Bewegung. Eine Expertise des Büros

Mittwoch, 22.01.2020, 06:00 Uhr
Die Basketballkörbe haben längst ausgedient, der Schulhof ist verwaist, doch der Nebel lichtet sich: Was aus dem 8000 Quadratmeter großen Gelände der ehemaligen Grundschule an der Schulstraße werden könnte, war am Montagabend Thema in einer gemeinsamen Sitzung des Bau- und des Hauptausschusses der Gemeinde.
Die Basketballkörbe haben längst ausgedient, der Schulhof ist verwaist, doch der Nebel lichtet sich: Was aus dem 8000 Quadratmeter großen Gelände der ehemaligen Grundschule an der Schulstraße werden könnte, war am Montagabend Thema in einer gemeinsamen Sitzung des Bau- und des Hauptausschusses der Gemeinde. Foto: Dieter Huge sive Huwe

Wat nix kost, dat is auch nix – mit Blick auf diese Floskel hätte sich Kirsten Liene von NRW.Urban ihren Vortrag am Montag vor dem gemeinsam tagenden Bau- und Hauptausschuss schenken können. Die Analyse des landeseigenen Stadtentwicklungsbüros zum alten Grundschulstandort an der Schulstraße war nämlich gratis. Die Kommune profitierte vom Programm „Bau.Land.Leben“, mit dem Bauland mobilisiert werden soll.

Und genau das war auch das Ziel der Expertise. Kirsten Liene von NRW.Urban stellte sie vor. Danach eignet sich das insgesamt 8000 Quadratmeter große Gelände für eine lockere Einfamilienhausbebauung und auch für leicht verdichtete Doppelhausbebauung.

Restriktionen gebe es für die Fläche keine, doch sei bei ihrer Entwicklung zu berücksichtigen, dass die Allee an der Schulstraße und auch Bäume am südwestlichen Rand des Gebietes, neben dem jetzigen Kita-Spielplatz, erhalten werden sollten.

Eine Weiternutzung der Schulgebäude sei eher unwahrscheinlich, da dies erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich machen würde. Und auch für den Fall, dass Barrierefreiheit, Balkonanbauten und die grundsätzliche energetische Sanierung in Angriff genommen würden, erlaube der Grundriss nur wenig Raum für eine Neunutzung.

Für beide Schulgebäude, also für den Altbau und den Neubau, bedeute laut NRW.Urban ein Neunutzungsszenario, etwa für Büroflächen, einen Investitionsaufwand von mehr als zwei Millionen Euro.

Ins Geld geht indes auch die Alternative, nämlich der Abriss der Bestandsgebäude für eine Neunutzung der Fläche. Die Stadtentwickler aus Düsseldorf stützten sich bei ihrer Analyse auf die Abrechnung bereits durchgeführter, ähnlicher Projekte. Kirsten Liene erläuterte, dass eine Detailuntersuchung der Altbauten nicht durchgeführt worden und entsprechend auch keine differenzierte Bewertung der möglichen Belastung mit Schadstoffen erfolgt sei.

Sie nannte daher einen Korridor möglicher Abbruchkosten, der zwischen 8,50 Euro pro Kubikmeter für Material ohne Schadstoffe und 40,50 Euro für belasteten Bauschutt liegt. Für beide Gebäude liegen die Kosten für den Abriss demnach zwischen 148 000 und 705 000 Euro. NRW.Urban empfiehlt daher die Erstellung eines Schadstoffgutachtens, um die Abbruch- und Entsorgungskosten genauer abbilden zukönnen.

Dennoch versuchte sich die Expertise an einer überschlägigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für die Erschließung des Geländes. Drei Szenarien wurden dabei aufgezeigt, wobei eine Betrachtung, die den Erhalt des Altbaus beinhaltete, kaum realisiert werden dürfte. Reißt die Gemeinde als Eigentümerin beide Gebäude ab und erschließt das Gelände, schwanken die Entwicklungskosten zwischen 95 und 178 Euro – je nachdem, wie belastet das Abbruchmaterial ist. Kämen ein oder zwei private Investoren zum Zuge, würden zwischen 42 und 125 Euro fällig – ebenfalls für jeden Quadratmeter. Unterschied: die Kommune müsste das Gelände nicht öffentlich erschließen, also Straßen und Kanäle bauen. Die Expertise von NRW.Urban geht von einem Verkaufserlös von 108 Euro pro Quadratmeter für die Gemeinde aus – als grober Schätzwert.

Fazit der Studie: Eine rentierliche Entwicklung der Fläche kann mit Blick auf die unbekannten Abbruchkosten nicht bestätigt werden. Kirsten Liene machte aber auch deutlich: „Die Fläche hat hohes Potenzial“. Das haben auch Investoren erkannt. Für gefördertes Wohnen und für eine Tagespflegeeinrichtung gibt es bereits zwei Interessenten, die ihr Interesse bekundet haben – den Bauverein Ochtrup und den Pflegedienst Leusbrock.

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